De schoenen van Hugo

juni 2022
Wij zeggen vaak: ontwikkelaars, bouwers en beleggers hoef je niet te motiveren, ze niet demotiveren is voldoende! Er zijn al veel uitdagingen, zoals de veel te lage bouwproductie door hoge kosten, Pfas en het stikstofdossier door relatief veel Natura 2000 gebieden. Of wat denkt u van hoge woningprijzen als gevolg van de enorme vraag naar woningen door lage rente, kleinere huishoudens en immigratie. Nu komt daar een nieuwe uitdaging bij: regulering van huurwoningen.
Onrust door regulering huurprijs
Na de woz-cap, waarvan wij hoopten dat het een slotstuk was, wil het kabinet minder particuliere beleggers en het huren van huurwoningen betaalbaarder maken door woningen van 187 tot 235 punten te reguleren. Minister Hugo de Jonge opperde prijzen van maximaal 1.000,- resp. 1.250,-/maand. Dat is zeker niet leuk voor beleggers. De huren zullen dalen, helemaal in grote steden, van bijvoorbeeld 1.750,- naar 1.000,-. Ziet u het voor u? Het plan leidt echter af van de echte oorzaken en gaat de woningmarkt veel breder raken. Het is een grote stap terug naar de jaren zeventig, maar de stoute schoenen zijn aangetrokken.
Het veroorzaakt nu al behoorlijke onrust. Marktinmenging is altijd ingrijpend, maar dit zet echt de bijl in uw eigendomsrecht en het eerlijk/redelijk rendement. En de woz-cap was al discutabel volgens de Raad van State. Hopelijk komt het niet zover, want tegen die tijd is de patiënt (de woningmarkt) overleden en de dader weg en burgemeester. Er komen in ieder geval niet méér betaalbare huurwoningen! Als deze leegkomen, we zullen ze voor het gemak Hugo-woningen noemen, is verkoop een betere optie. Er moet namelijk uit huur behalve belasting, onderhoud, verduurzaming, vaste lasten ook nog rente en aflossing betaald worden. De huurders zijn dus niet geholpen. En huurders die teveel verdienen al helemaal niet. Hoe vinden zij nog iets als er geen vrije sector over is?
Verkopen ipv negatieve exploitatie
Uiteraard kan verkoop enige prijsdruk geven. Voor beleggers én voor consumenten, die al een huis hebben. Ook niet ideaal, maar het is voor beleggers beter te verkopen dan negatieve exploitatie. Toch verwachten wij hierdoor niet veel waardedaling, omdat het aandeel van vrije sector woningen met een huur van veel meer dan 1.000,- eigenlijk te laag is. Het speelt alleen in grote steden. Bovendien is de vraag naar leuke woningen groot en die wordt alleen maar groter doordat huurders nergens meer terecht kunnen. Het is ons dan ook een raadsel waarom men in Den Haag het zo’n probleem vindt en met symboolpolitiek naar zo’n zwaar middel grijpt.
Aanjagen van nieuwbouw met veel (vrije sector huur)woningen is beter, zodat de markt haar werk kan doen. Het idee van de Minister frustreert dat echter ook in hoge mate. Die komt al moeilijk van de grond, maar lagere huurprognoses betekent verlies. Ontwikkelaars bouwen niet voor verlies en beleggers willen geen risicovolle exploitatie, die in geen verhouding staat tot dat risico. De grondprijzen en bouwkosten zullen dus omlaag moeten. Gaat de Minister dat ook reguleren? En hoe gaan financiers ermee om als de betaalbaarheid en waarde van hun onderpanden ter discussie komen te staan. Enige ervaring heeft de economie wel inmiddels…
Tenslotte zal het Ministerie van Financiën nog wat belastingverhogingen voorstellen, maar laten we daar nog maar niet over “Kaagen”. Toch zijn ook die van groot belang. Laten we eerst maar gewoon hopen dat Minister De Jonge een beetje tot inkeer komt en meer balans vindt in zijn communicatie. Zelfs het aanpassen van bestaande huursituaties lag op tafel… Een beetje flauw wellicht, maar in mooie schoenen kun je niet wonen! Vreemd genoeg zal dit alles de ervaren woningbeleggers met liquiditeit op termijn vast weer nieuwe kansen bieden, juist omdat de schaarste zal blijven toenemen. Graag helpen wij u bij uw plannen, aanpassingen, de (her)financiering ervan, maar ook bij het Hugo-proof maken.

Lees verder

februari 2022
Nu corona haar langste tijd lijkt te hebben gehad en de media nieuwe crises hebben gevonden om over te schrijven, is het belangrijk om het hoofd koel te houden. De inflatie is een bron van zorg en onrust, maar er is meer.